2026년 세제개편안, 종부세·양도세 무엇이 바뀌나
2026 세제개편안 완전정리 — 종부세·양도세 뭐가 바뀌고, 누가 웃고 누가 우는가
[한줄결론]
결론부터 말씀드리면, 시가 20억 원 이하 실거주 1주택자는 종부세 부담이 늘지 않고 오히려 줄어듭니다.
반면 32억 원을 넘는 고가주택 보유자, 전세를 준 비거주 1주택자, 다주택자는 세 부담이 커지는 쪽으로 개편이 이뤄졌습니다. 정부가 부동산 세제의 기준축을 ‘주택 수’에서 ‘주택가액과 실거주 여부’로 옮긴 결과인데, 개편 폭이 제한적이라 여야와 진보·보수 진영 모두에서 비판이 나오고 있습니다.
[핵심요약]
- 시가 20억 원 이하 실거주 1주택자는 종부세가 면제되고, 32억~35억 원부터 부담이 늘기 시작해 시세 50억 원 주택은 종부세가 약 338만 원 증가합니다.
- 비거주 1주택자는 종부세 기본공제가 12억 원에서 9억 원으로 축소되고, 양도소득세 장기보유특별공제도 거주기간 중심으로 단계 개편(2028년부터 거주 6%·보유 2%, 2029년부터 거주 8%)됩니다.
- 다주택자는 종부세 공정시장가액비율 인상으로 장기 부담이 늘지만, 2027~2028년 한시적으로 양도세 중과가 완화돼 이 기간이 매도 적기가 될 수 있습니다.
- 국민의힘은 “조세강탈”, “증세쿠데타”라며 강하게 반발했고, 진보 성향 경실련은 “가격조정 효과가 미미하다”며 반대해 여야·좌우 모두에서 비판이 나오는 이례적인 상황입니다.
2026 세제개편안 주요 내용
| 구분 | 주요 내용 | 비고 |
| 1주택자 (실거주) | 시가 20억 이하 종부세 면제 | 32억~35억부터 부담 증가 |
| 1주택자 (비거주) | 기본공제 축소 (12억 → 9억) | 양도세 장특공제 거주기간 중심 개편 |
| 다주택자 | 공정시장가액비율 인상으로 부담 증가 | 27~28년 양도세 중과 완화 (매도 타이밍) |
| 정치적 평가 | 여야·진보·보수 모두 비판 | “조세강탈” vs “효과 미미” |
[왜냐하면]
발단 — 정부는 왜 지금 이 개편을 꺼냈나
재정경제부는 8월 3일 2026년 세제개편안을 발표하며 잠재성장률 반등, 민생·지방 지원, 공정과세를 핵심 방향으로 제시했습니다.
구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 부동산 세제와 관련해 “거주하지 않는 주택과 다주택은 기본공제 금액을 축소하는 등 과도한 혜택을 정상화한다”고 밝혔습니다.
정부는 이번 개편의 방점을 ‘보유’가 아닌 ‘거주’에 찍었다며, 부동산을 투기 대상이 아닌 실거주 대상으로 전환하겠다는 취지를 강조하고 있습니다.
전개 — 무엇이, 구체적으로 어떻게 바뀌는가
종부세 개편의 핵심은 과세 기준을 주택 수에서 주택가액으로 일원화한 것입니다. 1세대 1주택자의 종부세 기본공제는 실거주 시 14억 원, 비거주 시 9억 원으로 차등 적용되고,
공정시장가액비율은 70%로 인상되며 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자는 2028년부터 80%가 적용됩니다. 세부담 상한도 150%에서 200%로 조정됩니다.
경향신문 분석에 따르면 시가 35억 원 주택의 종부세는 약 51만 원 늘어나는 수준으로, 초고가 주택 일부만 겨냥한 제한적 증세라는 평가도 나옵니다.
양도세 쪽에서는 기존 장기보유특별공제(보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 10년 80% 공제)가 거주 중심으로 전환됩니다. 한국일보 정리를 보면 2028년부터는 거주 연 6%·보유 연 2%씩 공제되고, 2029년부터는 거주 연 8% 공제만 남습니다.
반면 다주택자의 조정대상지역 양도세 중과는 2027~2028년 한시적으로 완화(가산율 15~20%로 하향)되고, 65세 이상 1주택자가 비수도권으로 이주할 경우 양도세 감면 혜택도 새로 생깁니다.
양도소득세 장기보유특별공제 개편 전후 비교표 — 링크정부는 ‘세제 정상화’라지만… 시장은 “강남·한강벨트 고가 주택 팔라는 압박”-경제ㅣ한국일보
결과 — 왜 이렇게 시끄러운가: 찬성과 반대가 동시에 터진 이유
조세일보 보도에 따르면 국민의힘 재정경제기획위원회 소속 의원들은 발표 당일 기자회견을 열고 “반도체 호경기로 역대 최대 초과세수를 걷는 정부가 오히려 3조 4천억 원의 혈세를 더 걷겠다고 한다”고 성토했습니다.
장동혁 대표는 “조세 강탈”, 박성훈 수석대변인은 “증세 쿠데타”라는 표현까지 썼습니다.
반대로 경실련은 정반대 이유로 비판했습니다. “실거주 중심 과세체계로 전환했다는 점은 인정하지만 시장을 바꿀 정도의 정책으로 보기엔 부족하다”, “종합부동산세를 통한 가격조정 기능은 미미할 것”이라고 평가했습니다.
경향신문 인터뷰에서 강남대 유호림 교수도 “일정 가격 이하의 부담은 덜어주고 고가 주택 부담만 높이는 ‘하박상후’ 구조”라며 다주택자가 당장 매물을 내놓을 만큼 강한 신호는 아니라고 짚었습니다.
반면 찬성 측 논리도 있습니다. 한양대 강성훈 교수는 “투자·투기 수요 억제 취지에 부합한다”고 평가했고, 실거주자 보호와 투기 억제라는 두 목표를 동시에 겨냥한 시도라는 긍정적 시각도 존재합니다. 실제로 마포·용산·성동 등 이른바 ‘마용성’ 지역 실거주 1주택자는 시세 32억 원 이하 구간에서 세 부담이 오히려 줄어드는 것으로 나타났습니다.
부동산 세제 개편 평가 요약
| 구분 | 주요 주장 및 근거 | 전문가/기관 |
| 비판적 시각 | 정책 효과 미미(시장 변화 부족) | 경실련 |
| 종부세 가격 조정 기능 제한적 | 경실련 | |
| ‘하박상후’ 구조로 다주택자 매물 유도 부족 | 유호림 교수(강남대) | |
| 긍정적 시각 | 투자 및 투기 수요 억제 취지 부합 | 강성훈 교수(한양대) |
| 실거주자 보호와 투기 억제 동시 추구 | 일반적 평가 | |
| 실거주 1주택자(마·용·성 시세 32억 이하) 세 부담 완화 | 실제 사례 |
실수요자 반응 — 강남·한강벨트 현장 온도차
이투데이 취재에 따르면 서초구 반포동 중개업소에는 발표 이후 예상 보유세와 매도 시점을 묻는 문의가 이어졌습니다.
다만 “래미안 원베일리나 아크로리버파크 집주인이 세금 몇백만 원 늘었다고 바로 집을 팔 사람들은 아니다”라는 현장 반응처럼, 실거주 초고가 주택 보유자의 즉각적인 매도 움직임은 크지 않은 분위기입니다.
반면 전세를 준 비거주 1주택자는 상황이 다릅니다. “비거주 요건이 문제가 되면 집주인들이 들어와 살겠다고 할 텐데, 그러면 전세 사는 사람들은 갈 곳이 없어질 것”이라는 우려가 현장에서 나옵니다.
이는 비거주 1주택자 과세 강화가 전월세 매물 감소로 이어져 결국 세입자에게 부담이 전가될 수 있다는 지적과 맞닿아 있습니다.
부동산 세제 발표 이후 현장 반응 및 주요 우려
| 대상 | 현장 반응 및 변화 | 주요 우려 사항 |
| 초고가 1주택 실거주자 | 보유세 문의 증가 | 세금 인상으로 인한 즉각적인 매도 움직임은 미미함 |
| 비거주 1주택자 | 과세 강화에 따른 거주 전략 고민 | 비거주 요건 충족을 위한 입주 시 기존 세입자의 퇴거 압박 |
| 세입자 | – | 전세 매물 감소 및 주거 불안 가중 (전가 우려) |
[유형별로 보는 개인 영향]
- 실거주 1주택자(시가 20억 원 이하): 종부세 면제, 사실상 영향 없음
- 실거주 1주택자(20억~32억 원): 세 부담 소폭 감소 또는 변화 미미
- 실거주 1주택자(32억~35억 원 초과 고가): 종부세 부담 증가 시작, 더구루가 인용한 NH투자증권 분석에 따르면 시세 50억 원 주택은 종부세가 기존 1,155만 원에서 1,493만 원으로 약 338만 원 늘어날 전망입니다.
- 비거주 1주택자(전세를 준 집주인): 기본공제 축소로 부담 증가, 실거주 전환 압박 발생
- 다주택자: 종부세는 공정시장가액비율 인상으로 장기적으로 부담 증가, 다만 2027~2028년 한시적으로 양도세 중과가 완화돼 이 기간이 매도 적기가 될 수 있습니다.
- 지방 세컨드홈 보유자: 과세특례 적용 지역이 비수도권 전역(광역시 제외)으로 확대돼 상대적으로 유리합니다.
50억부터 두 배 ‘껑충’···정부 시뮬레이션으로 본 종부세 계산서 – 뉴스웨이 이미지 인용
[향후 전망]
이번 개편안은 아직 확정이 아닙니다.
장기보유특별공제·양도소득 기본공제·중과 한시완화·고령자 감면은 소득세법과 조세특례제한법 개정 사항이라 정기국회 심의·의결을 거쳐야 하고, 국회 문턱에서 여야 이견에 따라 수정될 가능성이 있습니다.
시행 시기도 항목별로 다른데, 종부세 개편은 2027년, 양도세 장기거주소득공제 개편은 2028년부터 단계 적용되며, 일시적 2주택이나 매입임대 등 시행령 관련 사항은 2026년 10월 1일 이후 양도분부터 먼저 적용됩니다.
경향신문 분석에 따르면 개편안이 반영된 첫 종부세 고지서는 2028년 4월 총선을 약 4개월 앞둔 2027년 말에 발송될 예정인데, 선거를 앞둔 시점을 고려해 정부가 인상 폭과 시행 속도를 조절했다는 해석도 나옵니다.
[유형별 대응 방안]
- 실거주 20억 이하 1주택자: 별도 대응 불필요, 다만 향후 공시가격 상승 시 재검토 필요
- 실거주 32억 초과 고가주택 보유자: 2027년 종부세 실제 증가분을 미리 시뮬레이션해 자금 계획에 반영
- 비거주 1주택자(임대인): 실거주 전환과 계속 임대 중 유불리를 계산하되, 세입자 계약 만료 시점과 맞물려 검토
- 다주택자: 2027~2028년 한시 중과완화 구간을 활용한 처분 순서·시점 계획 수립
- 지방 이주 고려 65세 이상 1주택자: 양도세 감면 요건(비수도권 이주 등)을 미리 확인해두면 유리합니다.
[부동산 유형별 세제 대응 전략]
| 구분 | 주요 대응 방향 | 핵심 검토 사항 |
| 실거주 20억 이하 | 별도 대응 불필요 | 향후 공시가격 상승 추이 점검 |
| 실거주 32억 초과 | 2027년 종부세 시뮬레이션 | 예상 증가액 기반 자금 계획 수립 |
| 비거주 1주택자 | 실거주 전환 vs 계속 임대 비교 | 세입자 계약 만료 시점과 연계 검토 |
| 다주택자 | 2027~2028년 중과 완화 활용 | 자산 처분 순서 및 매도 시점 전략화 |
| 65세 이상 1주택자 | 지방 이주 시 양도세 감면 활용 | 비수도권 이주 등 감면 요건 사전 확인 |
[마무리결론]
시사저널 보도에 따르면 증권가는 이번 세제개편이 부동산 시장과 건설주에 미치는 영향을 대체로 “제한적”으로 평가하고 있습니다.
NH투자증권과 키움증권 모두 세 부담 변화보다 입주 물량 등 공급 요인이 건설업종에 더 직접적인 변수라고 짚었으며, 지방 세컨드홈 세제 혜택 확대는 비수도권 건설주에 다소 긍정적 재료로 작용할 수 있다고 봤습니다.
국내증시 관점에서는 이번 개편안 자체보다, 앞으로 국회 심의 과정에서의 수정 여부와 실제 매물 출회 규모가 건설·부동산 관련주의 다음 변수가 될 전망입니다.
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